董先生是南京某小区的业主，购买了一个产权车位。让他没有想到的是，自己因为没有及时交纳车位管理费，就被物业公司限制车辆出入，每次需要和物业工作人员交涉才能通行。无奈之下，董先生将小区物业公司起诉至南京江宁经济技术开发区人民法院，最终经法官释法，该案以调解结案。法官表示，新修订的《南京市住宅物业管理条例》对物业服务企业违法催交行为作出了更全面的规定，物业服务企业不得采取利用电梯、门禁控制系统限制车辆、人员出入等方式催交物业费。
董某在居住的小区购买了一个车位，车位管理费每月80元。董某一直按时支付物业费和车位管理费，直到2024年1月，他陆续收到物业公司催款短信：“如果不交车位管理费，就会影响出行”。董某认为短信内容违反了法律规定，是一种胁迫，于是拒绝支付2024年的车位管理费。
从此，董某出行遭遇了极大不便。当开车进地下车库的时候，道闸不能自动抬杆，他需要下车找物业，表明自己是业主拥有产权车位，让物业人员开门。在驶出小区大门的时候，董某的车辆被识别为“临时车”，被要求交费，每次都要和物业工作人员交涉才能出去。特别是遇到早晚高峰时，后面的车子狂按喇叭，他感觉这对自己造成了很大的精神压力。
董某认为这一切都是物业公司在逼迫自己交车位管理费。于是，他将物业公司诉至江宁开发区法院，要求物业公司停止以催交为目的限制其车辆出入小区大门和地下车库。
“本案反映了目前一个较普遍的问题——欠费不能自动抬杆。”在庭审中，法官向物业公司释明，物业公司催交方式应当合法。同时，用限制业主出行的方式催交，属于物业公司滥用权利，除了引发多次投诉、口角纷争，并不能很好地解决矛盾。
“根据《民法典》第944条第三款，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，该条款对物业服务人催收措施划出了红线。”江宁开发区法官钟诗蔚表示，因为物业服务人并非供水、供电单位，不是供水、供电合同的当事人，不能利用自己作为物业管理人的便利条件侵害业主的用水、用电权益。
她介绍，新修订的《南京市住宅物业管理条例》第52条明确规定，物业服务企业不得采取停止或者限制供水、供电、供气、供热、通讯以及利用电梯、门禁控制系统限制车辆、人员出入等方式催交物业费。该《条例》对物业服务企业违法催交行为作出了更全面的规定。
本案中，业主是小区公共道路的共有权人，享有通行权，物业服务人无权限制业主通行的权利，更不能以设置门禁系统来限制业主通行。
经过多次调解，物业公司承诺保障董某车辆自由出入小区大门和地下车库，董某也表态会补交车位管理费，案件以调解结案。
法官说法
物业公司应以提升服务质量 作为提高交费率的前提
那么，物业服务企业应当如何面对催交费用的问题呢？
钟诗蔚表示，首先，物业服务的职能是对物业实施服务和管理，该职能来源业主的委托。物业公司应以切实提升物业服务质量作为提高交费率的前提。
其次，如业主违反约定逾期不支付物业费，物业公司可以催告其在合理期限内支付，合理期限内仍不支付的，可以将纠纷提交第三方调解组织多元化解；调解不成的，物业公司可以提起诉讼或申请仲裁。
作为业主，也应当善意沟通、配合，积极履行交费义务，共同营造和谐宜居的小区环境。（记者 万承源）
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